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WEG kann Prozesskostenhilfe bekommen

Eine Prozesspartei, die die Kosten der Prozessführung nicht aus eigener Tasche aufbringen kann, kann Unterstützung aus der Staatskasse beantragen, die sog. Prozesskostenhilfe (PKH). Der BGH hat nun bestätigt, dass auch Wohnungseigentümergemeinschaften in den Genuss der PKH kommen können. Der Entscheidung zufolge kann einer WEG, die gegen eines ihrer Mitglieder Beitragsforderungen gerichtlich geltend machen will, Prozesskostenhilfe bewilligt werden. Die Frage, ob nur die wirtschaftliche Lage der WEG oder zusätzlich auch die der einzelnen Wohnungseigentümer maßgeblich ist, hat der BGH allerdings offen gelassen (BGH, Beschluss vom 17.06.10, V ZB 26/10).

Quelle: Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, "Der Verwalter-Brief" August 2010



Vorsicht bei eigenmächtiger Räumung

Räumt der Vermieter eigenmächtig - ohne Räumungstitel - eine Wohnung, kann das für ihn teuer werden, und zwar auch dann, wenn der Mieter über alle Berge ist bzw. zu sein scheint. In einem vom BGH entschiedenen Fall hatte der Vermieter auf eigene Faust eine Wohnung geräumt, nachdem der Mieter für Monate spurlos verschwunden und der Vermieter fristlos gekündigt hatte. Ein Teil der Sachen landete auf dem Müll. Der Mieter tauchte schließlich wieder auf und verlangte vom Vermieter Schadensersatz von über 60.000 Euro.
Der BGH sieht im Vorgehen des Vermieters unerlaubte Selbsthilfe. Der Vermieter müsse sich auch in einem solchen Fall - gegebenenfalls nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage - einen Räumungstitel beschaffen und aus diesem vorgehen. Tut er das nicht, haftet er verschuldensunabhängig für die Schäden, die durch die Räumung entstehen.

(BGH, Urteil vom 14.07.2010, VIII ZR 45/09)

Quelle: Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, "Der Verwalter-Brief" August 2010



Kann der Vermieter Hundehaltung verbieten?

Sieht ein Formularmietvertrag vor, dass der Mieter einen Hund nur mit Einwilligung des Vermieters halten darf, ist umstritten, ob der Vermieter die Erlaubnis nach freiem Ermessen versagen darf oder ob hierfür sachliche Gründe vorliegen müssen.

Nach Meinung des LG Köln ist der Vermieter in seiner Entscheidung darüber, ob er dem Mieter die Hundehaltung erlaubt, frei. Das gelte auch, wenn er zuvor anderen Mietern die Hundehaltung erlaubt hat. Das Ermessen des Vermieters sei nur durch die nach § 242 BGB geltenden Grundsätze, insbesondere durch das Verbot missbräuchlichen oder treuwidrigen Verhaltens, begrenzt.

(LG Köln, Urteil vom 18.03.2010, 6 S 269/09)

Quelle: Haufe Lexware GmbH & Co. KG, "Der Verwalter-Brief" August 2010



BGH: Heizkörper können Sondereigentum sein

Bevor in einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Zentralheizung ausgetauscht wird, sollten die Eigentümer einen Blick in die Teilungserklärung werfen. Sofern die Heizkörper und die Anschlussleitungen im Sondereigentum stehen und sie im Rahmen der Heizungsmodernisierung ebenfalls ausgetauscht werden müssen, kann dies nur mit Zustimmung der jeweiligen Eigentümer erfolgen.

Der BGH urteilte (BGH, Az V ZR 176/10), dass Wohnungseigentümern, deren Heizkörper im Sondereigentum stehen, bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung eine angemessene Zeit zur Umstellung der Heizungskörper und Anschlussleitungen gewährt werden muss. Wenn auch nach Ablauf dieser Frist die Heizungskörper nicht mehr mit der erneuerten Heizungsanlage kompatibel sind, können Sie von dieser abgetrennt werden.

Der Fall: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss, die alte Heizungsanlage inklusive der Leitungen zu erneuern. Die Eigentümergemeinschaft einigte sich auf eine Sonderumlage, die sie in Beträge für das Gemeinschafteigentum und für das Sondereigentum untergliederte. Hintergrund hierfür war, dass in der Teilungserklärung die in "Vor-und Rücklaufleitungen und die Heizkörper der Zentralheizung von den Anschlussstellen an die gemeinsame Steig- bzw. Fallleitung" dem Sondereigentum zugeordnet waren. Der BGH entschied, dass der Beschluss hinsichtlich der Sonderumlage für die Heizungskörper und der dazugehörigen Anschlussleitungen nichtig ist. Die Erneuerung dieser Anlagenteile sei nicht Aufgabe der Gemeinschaft.

Quelle: BVI Newsletter



Schneeschippen durch Miteigentümer doch möglich! ?

LG München I Urteil vom 02.08.2010 / 1S4042 / 10

Leitsatz

1. Die Verpflichtung einzelner Miteigentümer zur tätigen Mithilfe bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch einen Mehrheitsbeschluss ist grundsätzlich unzulässig.

2. Ausnahmsweise ergibt sich aus § 21.3. in Verbindung mit   § 21.5.1 WEG eine Beschlusskompetenz für eine tätige Mithilfe, wenn typischer Weise in Hausordnungen derartige Pflichten geregelt sind. Das ist etwa bei einer Verpflichtung der einzelnen Miteigentümer zur Mithilfe bei Schneeräumarbeiten der Fall. 

3. Ob eine solche Regelung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht ist im Einzelfall unter Abwägung aller Umstände zu bestimmen. Dabei sind insbesondere Größe der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Verteilungsgerechtigkeit, der Umfang der von den einzelnen Eigentümern zu leistenden Arbeit, sowie etwaige in der Person eines einzelnen Miteigentümers liegenden Gründe, die für ihn eine Unzumutbarkeit begründen können, zu berücksichtigen.

(Haufeindex 2370966)



1 Grad C weniger = 6% Heizkostenersparnis?

Jedermann glaubt der Verheißung „Die Durchschnittstemperatur um jeweils ein Grad zu senken, bedeutet eine Energieeinsparung von 6 %!“ Woher kommt diese „Gewissheit“? Hat das jemand mal nachgeprüft? Die „Gewissheit“ kommt daher, dass es zunächst einmal logisch ist, dass man für niedrige Temperaturen weniger Energieaufwand braucht. So weit, so richtig. Dass es allerdings 6 % je Grad Celsius weniger sind, diese Gewissheit kommt von der ständigen Wiederholung dieses Glaubenssatzes. Entstanden ist er wie folgt: Man hat festgestellt, dass nicht beheizte Gebäude i. d. R. nur bis zu einem Temperaturniveau von 4°C auskühlen. Um ein gekühltes Gebäude auf 20° hochzuheizen, muss man also 16°C überbrücken, das macht also pro Grad1/16el von 100 % Energieeinsatz. 100 % geteilt durch 16 = 6,25 %. Ob sich die Wirklichkeit so verhält wie diese schlichte Theorie, hat meines Wissens bislang niemand experimentell nachgeprüft. Wäre vielleicht mal was für eine Diplomarbeit.

Quelle: Dieter Bümmel in DAS GRUNDEIGENTUM 2010, S.1376



WEG kann säumigen Eigentümer nicht von Versammlung ausschließen.

Ein Wohnungseigentümer, der mit seinen Hausgeldzahlungen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden. Die WEG kann ihm auch nicht das Stimmrecht entziehen. Regelungen in der Teilungserklärung, die diese Möglichkeit vorsehen, sind nichtig. Das hat der BGH klargestellt.

Der rechtswirdrige Ausschluss wegen Zahlungsrückständen schlägt auf die gefassten Beschlüsse durch, selbst wenn sich dieser nicht auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat. Ausdrücklich offengelassen hat der BGH allerdings, ob die gefassten Beschlüsse in diesem Fall nichtig oder nur anfechtbar sind. (BHG, Urteil vom 10.12.10, V ZR 60/10)

Quelle "Der Verwalter-Brief", Haufe-Verlag



Mieterhöhung ohne eigenhändige Unterschrift möglich.

Ein Mieterhöhungsverlangen muss nicht eigenhändig unterschrieben sein. Es reicht die Einhaltung der Textform. Dementsprechend reicht der Vermerk "Dieses Schreiben ist maschinell erstellt und ohne Unterschrift gültig" am Ende aus. Dies gilt nach einem Urteil des BGH selbst dann, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass Vertragsänderungen der Schriftform (->somit mit Unterschrift) bedürfen. Das Mietererhöhungsverlangen des Vermieters ist keine solche Vertragsänderung oder Vertragsergänzung, so die Richter. Es stehe den Parteien frei, nachträglich eine Beurkundung in Schriftform zu verlangen. (BGH, Urteil v. 10.11.2010 VIII ZR 300/09)

Quelle: "Der Verwalter-Brief", Haufe-Verlag



BGH-Entscheidung zu den Anforderungen an eine Modernisierungsmieterhöhung

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 28. September 2011 entschieden, dass der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck nicht verlangt, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird. Die Ankündigung muss dem Mieter eine zureichende Kenntnis darüber vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die Modernisierung verändert wird und wie sie sich auf den zukünftigen Mietgebrauch und die zu zahlende Miete auswirkt. Hierfür genügt es, wenn die Ankündigung den Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, in die Lage versetzt, sich ein realitätsnahes als Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen.

Die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen wird durch § 554 Abs. 3 BGB geregelt. Demnach hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums sind von ihm ebenfalls zu dulden. Bei Maßnahmen nach Abs. 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen.

Quelle BVI Newsletter (BGH VIII ZR 242/10)